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Alba & Luna Abogados especialistas en la extinción de condominios y proindivisos en Benalmádena – Arroyo de la Miel
La liquidación de un condominio o proindiviso es un proceso que puede ser sencillo si se cuenta con la orientación adecuada, desde la optimización fiscal hasta la resolución de conflictos.
La extinción de un condominio puede estar motivada por razones personales, familiares, económicas o legales. Identificar la causa principal es esencial para elegir el mejor camino hacia la disolución, ya sea mediante un acuerdo amistoso o un procedimiento judicial.
Alba & Luna ABOGADOS Proindivisos, Extinción de copropiedades y Venta de bienes en común en Benalmádena
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Qué es un proindiviso y cómo afecta a la propiedad compartida:
El término proindiviso, también conocido como comunidad de bienes o condominio, describe una situación jurídica donde varias personas son propietarias de un bien en común, sin que ninguna tenga la propiedad exclusiva de una parte concreta. Esto implica que todos los copropietarios poseen derechos sobre la totalidad del bien, pero de manera proporcional a su cuota.
Causas principales de la liquidación o extinción de un condominio.
Un condominio o proindiviso puede surgir por diversas circunstancias, como herencias, compras compartidas o acuerdos legales entre varias personas. Sin embargo, mantener esta situación de propiedad compartida no siempre es sostenible, lo que lleva a la necesidad de extinguirlo. A continuación, se explican las causas más frecuentes:
1. Deseo de los copropietarios de disolver la comunidad
La causa más habitual para la extinción de un condominio es el deseo común de los copropietarios de dejar de compartir la propiedad. Esto puede deberse a:
- La incomodidad de gestionar un bien en común.
- Desacuerdos sobre el uso, la administración o el mantenimiento del bien.
- Interés de una de las partes en monetizar su porcentaje de propiedad.
Cuando todos los propietarios están de acuerdo, la extinción puede resolverse de manera sencilla mediante escritura notarial, evitando conflictos legales.
2. Falta de acuerdo entre las partes
Cuando no existe unanimidad, el conflicto entre los copropietarios puede hacer insostenible la comunidad. Algunos ejemplos incluyen:
- Uno o varios copropietarios se niegan a vender o comprar las partes de los demás.
- Diferencias sobre cómo usar o administrar el bien.
- Imposibilidad de mantener los gastos compartidos, como hipotecas, impuestos o reparaciones.
En estos casos, suele recurrirse al procedimiento judicial, donde un juez puede ordenar la venta del bien y el reparto de los beneficios.
3. Herencias
Cuando un bien es heredado por varias personas, suele constituirse un condominio automáticamente. Este es un escenario común, especialmente en propiedades indivisibles como viviendas.
Las herencias pueden provocar la extinción del condominio cuando:
- Los herederos acuerdan adjudicar la propiedad a uno de ellos, quien indemniza al resto.
- Deciden vender el bien para repartir los beneficios proporcionalmente.
- Surge un desacuerdo que deriva en una acción judicial para dividir el bien.
4. Divorcios
En el caso de matrimonios que adquirieron bienes en común, la separación o divorcio puede resultar en un condominio sobre la propiedad. La extinción del condominio suele ser necesaria cuando:
- Uno de los cónyuges desea quedarse con la propiedad, adquiriendo la parte del otro.
- Ambos prefieren vender el bien y repartir los beneficios.
5. Donaciones y transmisiones familiares
Un proindiviso también puede surgir por donaciones de bienes a varios miembros de una familia. En algunos casos, la extinción del condominio es necesaria cuando las partes no logran un acuerdo sobre cómo gestionar o dividir la propiedad.
6. Causas legales o económicas
En ciertas circunstancias, la extinción puede estar impulsada por:
- Restricciones legales: Cuando el uso compartido del bien no cumple con las regulaciones locales.
- Problemas financieros: Como el impago de hipotecas o impuestos por parte de uno o más copropietarios.
En estos casos, puede ser más práctico disolver el condominio y vender la propiedad para evitar mayores complicaciones legales o económicas.
¿ Cómo se puede dividir una propiedad compartida? Opciones legales para vender o dividir un proindiviso:
La venta o división de un bien en proindiviso depende principalmente de estos 3 factores:
- Acuerdo entre las partes: Lo ideal es que los copropietarios lleguen a un consenso. Esto puede incluir que uno de ellos adquiera las cuotas de los demás o que se venda el bien en su totalidad y se repartan los beneficios.
- Procedimiento judicial: Cuando no hay acuerdo, la resolución se logra mediante la intervención judicial, que puede incluir la subasta del bien.
- División física: En casos de propiedades divisibles, como terrenos, se puede asignar una parte concreta a cada propietario.
Un abogado especializado no solo facilita este proceso, sino que también asegura que los derechos de cada copropietario sean respetados.
Cómo romper una comunidad de bienes en una sola escritura:
Este procedimiento requiere:
- Un acuerdo entre todas las partes.
- La intervención de un notario para formalizar la escritura.
En este caso podemos indicar, bajo nuestra experiencia personal, que muchas personas desconocen esta opción y terminan en procesos judiciales largos y costosos. Sin embargo, elegir esta vía puede ser significativamente más económica y eficiente, especialmente cuando se busca evitar conflictos prolongados.
Ventajas fiscales al liquidar un condominio o un proindiviso.
Cuando los copropietarios deciden disolver la comunidad de bienes mediante escritura pública, en muchas comunidades autónomas españolas el proceso está gravado con un tipo reducido del ITP, que generalmente oscila entre el 1% y el 2%.
Ejemplo práctico:
Supongamos que dos hermanos comparten una vivienda heredada valorada en 200.000 €. Uno de ellos adquiere la parte del otro para quedarse con la propiedad completa. En lugar de pagar el ITP completo por la mitad de la vivienda (que podría ser del 6%-10%), solo paga el tipo reducido del 1%-2%, generando un ahorro significativo.
2. No generan impuestos por ganancia patrimonial
En la mayoría de los casos, la liquidación de un proindiviso no se considera una transmisión patrimonial sujeta al impuesto sobre las ganancias patrimoniales (en el IRPF). Esto significa que:
- Si un copropietario vende su parte, no estará obligado a tributar por la ganancia obtenida, siempre y cuando el proceso se realice correctamente como una disolución de comunidad de bienes.
Esto es diferente a una venta estándar del bien, donde el vendedor sí tributaría por cualquier ganancia derivada de la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta.
3. Posibilidad de evitar impuestos adicionales en herencias y donaciones
En los casos de herencias, al disolver un proindiviso mediante adjudicación de bienes entre herederos, es posible optimizar la carga fiscal. Por ejemplo:
- Adjudicación proporcional: Si los herederos acuerdan adjudicar el bien a uno solo de ellos, indemnizando al resto, los impuestos pueden ser menores que si todos venden la propiedad y generan una ganancia.
4. Menores costes legales y notariales
La escritura notarial para disolver la comunidad de bienes generalmente tiene un coste fijo más bajo que los procedimientos judiciales, que además pueden generar tasas e incluso multas o sanciones si no se gestionan correctamente.
¿Por qué un abogado experto es esencial en este aspecto?
Un abogado especializado no solo asegura que se sigan los procedimientos legales correctos, sino que también puede:
- Optimizar la estrategia fiscal: Identificar las deducciones y beneficios aplicables según la comunidad autónoma y las características del bien.
- Evitar errores costosos: Como tratar la disolución como una compraventa en lugar de una adjudicación, lo cual podría generar impuestos innecesarios.
- Negociar entre las partes: En caso de desacuerdo, el abogado puede mediar para alcanzar un acuerdo que beneficie a todos desde el punto de vista fiscal.
Si se encuentra en esta situación, no dudes en buscar asesoramiento profesional para aprovechar todas las ventajas que ofrece el marco legal vigente.
En Alba & Luna Abogados Benalmádena entendemos que la extinción de un condominio puede ser compleja. Permítanos ayudarle, si se encuentra en esta situación.
Llámenos hoy y deje que nos encarguemos de todo.