Contrato de Arras

¿QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRAS ?

El contrato de arras, también conocido como contrato de señal o anticipo, es un acuerdo privado legalmente vinculante entre el comprador y el vendedor de una propiedad. Este contrato establece las condiciones específicas de la transacción, así como las obligaciones y responsabilidades de ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa definitivo.

Es decir, el contenido de este documento se debe tratar como un precontrato en el cual las partes se comprometen a firmar un contrato de compraventa en el tiempo estipulado. En la práctica es un paso previo a la escritura pública del contrato definitivo de compra venta, de ahí la importancia que esté bien redactado por un abogado con la experiencia de saber abordar cualquier minucioso detalle desde el principio.

En la firma del contrato de arras, se hace efectiva la entrega de dinero en calidad de garantía que el comprador da al vendedor.

En caso de no cumplir una de las partes, la venta o la compra, puede haber distintas penalizaciones que deberá afrontar la parte incumplidora.

TIPOS DE CONTRATOS DE ARRAS

1. Arras Confirmatorias:

El contrato de Arras confirmatoria, se debe firmar cuando ambas partes, comprador y vendedor, está absolutamente decididos a llevar a cabo la transacción de compra venta. las arras confirmatorias ofrecen una sólida garantía de compromiso entre comprador y vendedor

En este tipo de contrato, las partes acuerdan que el dinero entregado como arras confirma el acuerdo y es parte del precio total de la propiedad.

Éste acuerdo, no se puede romper de forma unilateral ya que si una de las partes incumple el contrato, la parte inocente puede reclamar daños y pedir el doble del importe entregado como arras, según lo estimula el artículo 1124 del Código Civil.

2. Arras Penitenciales o de Desistimiento:

Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, son un tipo de contrato de arras que establece consecuencias claras en caso de incumplimiento por parte de una de las partes en una transacción inmobiliaria.

En este tipo de contrato, si una de las partes incumple sus obligaciones, ya sea el comprador o el vendedor, esa parte perderá las arras entregadas como compensación por el incumplimiento. Por ejemplo, si el comprador decide retirarse de la transacción sin justificación válida, perderá las arras entregadas al vendedor como indemnización por su desistimiento. De manera similar, si es el vendedor quien incumple, deberá devolver al comprador el importe recibido como arras más la cantidad acordada como penalización.

Las arras penitenciales están diseñadas para garantizar que ambas partes estén comprometidas con la transacción y para proteger los intereses de la parte inocente en caso de incumplimiento. Este tipo de contrato ofrece una forma clara y definida de resolver disputas y puede ayudar a disuadir el incumplimiento al establecer consecuencias financieras significativas para la parte que decide no cumplir con el acuerdo.

3. Arras Penales:

Funcionan para garantizar el cumplimiento del contrato ya que penaliza económicamente el incumplimiento de lo acordado por alguna de las partes.

Importancia de Conocer los Tipos de Contratos de Arras:

Entender las diferencias entre estos tipos de contratos de arras es fundamental para cualquier persona involucrada en transacciones inmobiliarias. No solo proporciona una mayor claridad y transparencia en las negociaciones, sino que también puede ayudar a evitar disputas y malentendidos futuros. Esta comprensión profunda es valiosa tanto para compradores como para vendedores, ya que les permite tomar decisiones informadas y proteger sus intereses de manera efectiva.

CONTENIDO DE UN CONTRATO DE ARRAS

Un contrato de arras detallado y bien redactado es fundamental para proteger los intereses de ambas partes en una transacción inmobiliaria.

Es muy importante que el contrato de arras sea lo más meticuloso posible ya que en el contrato de compra venta definitivo que firme, se habrán volv¡cado to el contenido que haya sido incluido en el contrato de arras, por eso en Alba & Luna abogados inmobiliarios sabemos a la perfección como hacerlo, despues de 18 años redactando contratos de éste tipo.

Un contrato de arras normal debería de contener, al menos, los siguientes datos.

1. Identificación de las Partes:

Nombre completo y datos de contacto del comprador y el vendedor.
Detalles de la propiedad objeto de la transacción, incluida su ubicación y descripción detallada.

2. Descripción de la Transacción:

Detalles específicos sobre la propiedad, como su tamaño, características y condiciones de venta.
Precio acordado de la propiedad y forma de pago, incluyendo el importe de las arras.
Acuerdo de firmar el contrato mediante escritura pública.

3. Condiciones de la Transacción:

Plazos y fechas importantes, como la fecha límite para la firma del contrato definitivo de compraventa.
Condiciones específicas que deben cumplirse antes de la finalización de la transacción, como la aprobación de financiación hipotecaria o inspecciones de la propiedad.

4. Cláusulas de Penalización por Incumplimiento:

Consecuencias claras en caso de incumplimiento por parte de una de las partes, especificando quién será responsable de pagar las arras en caso de desistimiento injustificado.
Que tipo de arras se están firmando.
Detalles sobre la devolución de las arras en caso de desistimiento justificado por alguna de las partes, como la imposibilidad de obtener financiación o la existencia de defectos en la propiedad.

5. Declaraciones y Garantías:

Declaraciones hechas por el vendedor sobre la propiedad, como su título de propiedad, estado legal y la ausencia de gravámenes o cargas.
Garantías proporcionadas por el vendedor con respecto a la condición y calidad de la propiedad, así como su conformidad con las leyes y regulaciones aplicables.

6. Disposiciones Adicionales:

Cláusulas adicionales que las partes deseen incluir para abordar circunstancias específicas o particularidades de la transacción.
Términos y condiciones relacionados con la entrega de documentos, la posesión de la propiedad y cualquier otra cuestión relevante para las partes.

7. Firma y Fecha:

Firma de ambas partes al final del contrato, indicando su acuerdo con los términos y condiciones establecidos.
Fecha en la que se firmó el contrato de arras.
En éste punto, hay que tener en cuenta que si una de las partes es un matrimonio casado en régimen de gananciales, con la firma de uno de los cónyuges sería suficiente, mientras que en el caso de tener separación de gananciales o ser pareja, la firma de ambos es necesaria.

LA IMPORTACIA DEL CONTRATO DE ARRAS EN LAS TRANSACCIONES INMOBILIARIAS:

Seguridad Jurídica: Al establecer claramente las condiciones y obligaciones de ambas partes, el contrato de arras brinda seguridad jurídica durante la fase previa a la firma del contrato definitivo de compraventa.
Protección de Intereses: Tanto el comprador como el vendedor pueden proteger sus intereses mediante la inclusión de cláusulas específicas en el contrato de arras, como plazos de entrega, condiciones de financiación y penalizaciones por incumplimiento.
Reducción de Riesgos: Al fijar las condiciones y términos de la transacción por adelantado, se reducen los riesgos de malentendidos o disputas futuras entre las partes involucradas.

CONSEJOS PARA MAXIMIZAR LA EFICACIA DEL CONTRATO DE ARRAS:

Asesoramiento Legal Profesional: Esto garantizará que se protejan adecuadamente los intereses de ambas partes y quede asegurado el entendimiento de las obligaciones que una vez firmado el contrato deben ser asumidas.
Cláusulas Detalladas: Incluir cláusulas detalladas y específicas en el contrato de arras ayudará a prevenir conflictos y confusiones futuras.
Evaluación Completa de la Propiedad: Antes de firmar el contrato de arras, es crucial realizar una evaluación completa de la propiedad para identificar posibles problemas o discrepancias que puedan surgir más adelante.